上海市人民政府辦公廳關于轉發(fā)市規(guī)劃國土資源局制訂的《上海市加快推進具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設的規(guī)劃土地政策實施辦法（試行）》的通知

各區(qū)、縣人民政府，市政府有關委、辦、局：

　　市規(guī)劃國土資源局制訂的《上海市加快推進具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設的規(guī)劃土地政策實施辦法（試行）》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。

　上海市人民政府辦公廳

　2015年7月13日

上海市加快推進具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設的規(guī)劃土地政策實施辦法

（試行）

　　第一條（目的依據(jù)）

　　為加快推進建設具有全球影響力的上?？萍紕?chuàng)新中心，促進自主創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，優(yōu)化科技創(chuàng)新空間格局，支持園區(qū)平臺建設發(fā)展，結合國土資源部制定的《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，市委、市政府《關于加快建設具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心的意見》和市政府《關于進一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》等規(guī)定，制訂本辦法。

　　第二條（適用范圍）

　　本辦法適用于上海張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)國有建設用地規(guī)劃和土地管理工作，其他符合上海市城市和土地利用規(guī)劃的保留工業(yè)用地參照執(zhí)行。

　　本辦法所指園區(qū)平臺，為承擔市級、區(qū)縣級各類園區(qū)建設、運營管理的平臺型公司。

　　第三條（工作原則）

　?。ㄒ唬I造低成本創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境，支持創(chuàng)新經(jīng)濟發(fā)展。

　?。ǘ┲С謭@區(qū)平臺發(fā)展運營，提高園區(qū)平臺運營和服務能力，促進園區(qū)整體轉型發(fā)展。

　　（三）鼓勵土地節(jié)約集約復合利用，促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整升級、產(chǎn)城融合發(fā)展。

　　（四）簡化審批提高行政效率，改進審批管理服務，形成土地全要素、全生命周期管理機制。

　　第四條（簡化規(guī)劃實施及動態(tài)調(diào)整機制）

　　加強區(qū)縣規(guī)劃管理部門與園區(qū)政府管理機構的工作協(xié)調(diào)，支持具備規(guī)劃編制與建設審批職能的園區(qū)政府管理機構，根據(jù)園區(qū)整體轉型發(fā)展情況，進一步提高行政審批效能，及時對園區(qū)控制性詳細規(guī)劃的執(zhí)行按規(guī)定調(diào)整與完善。在園區(qū)交通、環(huán)境以及配套設施等容量范圍內(nèi)，鼓勵提高園區(qū)土地利用率。

　?。ㄒ唬┥婕拔闯鲎尮I(yè)用地容積率（不大于2.0）、研發(fā)總部類用地容積率（不大于3.0）調(diào)整等內(nèi)容的，可以在進行論證基礎上，通過編制控制性詳細規(guī)劃實施方案進行審批。

　?。ǘ┥婕耙殉鲎尮I(yè)用地、研發(fā)總部類用地容積率（工業(yè)用地不大于2.0、研發(fā)總部類用地不大于3.0），建筑高度（工業(yè)用地不大于30米、研發(fā)總部類用地不大于50米）調(diào)整的，在符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向、地區(qū)規(guī)劃控制、環(huán)境保護要求、不影響相鄰基地合法權益的基礎上，經(jīng)區(qū)縣政府集體決策，通過編制控制性詳細規(guī)劃實施方案進行審批。

　?。ㄈ┥婕皥@區(qū)工業(yè)、倉儲、研發(fā)用地拆分、合并的，未出讓工業(yè)用地、研發(fā)總部類用地建筑高度調(diào)整（工業(yè)用地不大于30米、研發(fā)總部類用地不大于50米）以及地塊綠地率、建筑密度和建筑退界線調(diào)整的，可以在項目實施階段，通過專家或相關部門論證程序（規(guī)劃執(zhí)行乙類適用）進行審批。

　?。ㄋ模┮?guī)劃實施方案由具備規(guī)劃編制職能的園區(qū)政府管理機構及區(qū)縣規(guī)劃管理部門組織編制，按照規(guī)定組織公示，并聽取利益相關人意見，報區(qū)縣政府審批后，向市規(guī)劃國土資源局備案。

　　第五條（支持創(chuàng)新服務平臺提升服務能力）

　　支持園區(qū)平臺建設并持有工業(yè)用地標準廠房、研發(fā)總部通用類等物業(yè)，建立公共研發(fā)平臺、公共實驗室、眾創(chuàng)空間等新型服務平臺，孵化扶持企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展。

　　（一）新增工業(yè)用地標準廠房類、研發(fā)總部通用類用地出讓給園區(qū)平臺的，可以按照工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類和研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類供地方式供應。工業(yè)用地標準廠房類出讓價格不得低于相同地段工業(yè)用地基準地價的70%，研發(fā)總部通用類用地出讓價格不得低于相同地段研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)類用地基準地價的70%。

　?。ǘ﹫@區(qū)平臺持有的工業(yè)用地標準廠房類、研發(fā)總部通用類物業(yè)不超過50%的部分，在明確土地利用績效和退出機制等全生命周期管理要求的基礎上，可以轉讓給高新技術企業(yè)、“四新”企業(yè)、生產(chǎn)性服務企業(yè)等。上述企業(yè)按照規(guī)定退出的，其物業(yè)由園區(qū)平臺通過房地產(chǎn)轉讓方式、按照約定的價格標準優(yōu)先回購，也可以經(jīng)園區(qū)平臺同意后轉讓給符合條件的企業(yè)。

　?。ㄈ┲С謭@區(qū)平臺收購企業(yè)節(jié)余工業(yè)用地，用于建設標準廠房、研發(fā)總部通用類物業(yè)，收購企業(yè)節(jié)余土地納入土地交易市場實施。土地收購價格可以在原出讓價格基礎上，增加適當?shù)呢攧粘杀竞凸芾碣M用，原則上不得高于上一年度區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類地價的平均價格。

　　第六條（完善園區(qū)配套設施）

　　按照建設宜居宜業(yè)的科技產(chǎn)業(yè)商務社區(qū)的目標，控制性詳細規(guī)劃根據(jù)實際需求的變化，合理確定配套服務設施的比例結構，適當增加公共租賃公寓、教育文化場所、商業(yè)商務設施以及公共開放空間等配套服務功能。

　　第七條（鼓勵土地節(jié)約集約混合利用）

　　（一）適應產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的需求，在自貿(mào)區(qū)開展的混合用地試點基礎上，探索規(guī)劃編制的彈性控制與土地混合利用的引導，明確合理比例，由市場調(diào)節(jié)用途結構，充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用。

　　（二）針對產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展、科技創(chuàng)新特點，允許產(chǎn)業(yè)類工業(yè)用地配套科技創(chuàng)新服務設施的建筑面積占項目總建筑面積的比例一般不超過15%。

　　第八條（促進園區(qū)整體轉型更新）

　　區(qū)縣政府要統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉型升級和土地利用現(xiàn)狀等情況，調(diào)動社會主體的積極性，劃定整體轉型區(qū)域，組織編制或調(diào)整控制性詳細規(guī)劃。

　　（一）已批準控制性詳細規(guī)劃符合轉型發(fā)展方向的，可以直接編制年度計劃，明確存量工業(yè)用地轉型項目和實施方案。

　?。ǘ┌凑諈^(qū)域整體轉型開發(fā)的，根據(jù)區(qū)域統(tǒng)籌規(guī)劃和公共配套優(yōu)先原則，在落實開發(fā)主體的社會公益責任的前提下，可以制定整體轉型的分期開發(fā)方案。

　　第九條（營造低成本創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境）

　?。ㄒ唬└黝悎@區(qū)中研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)類用地的基準地價，為相同地段工業(yè)用地基準地價的150%。

　　（二）存量工業(yè)用地、研發(fā)總部類用地按照規(guī)劃提高建筑容積率的，土地使用權人按照規(guī)定補繳土地出讓價款，區(qū)縣政府可以根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型和土地利用績效等情況，按照一定比例收取土地出讓價款，降低創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和產(chǎn)業(yè)轉型升級成本。具體比例，由區(qū)縣政府集體決策確定。

　　（三）存量工業(yè)用地、研發(fā)總部類用地按照規(guī)劃提高建筑容積率補繳土地出讓價款，經(jīng)集體決策后，可以按照分期方式繳納地價款，或在項目竣工后房地產(chǎn)登記前繳納，最長時間不得超過兩年。

　　第十條（提高土地利用效益）

　?。ㄒ唬┩恋厥褂脵嗳艘獓栏癜凑胀恋爻鲎尯贤s定的開工、竣工時間進行建設，申請調(diào)整開竣工時間的，須經(jīng)出讓人同意并明確延期原因，開工或竣工時間調(diào)整每次可延長3個月，開工或竣工時間延長時間不得超過12個月。

　　（二）以彈性年期出讓的產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地，在出讓合同中應明確土地使用權到期續(xù)期條件，可以明確采用協(xié)議出讓、續(xù)期價格等土地使用權的續(xù)期方式。經(jīng)區(qū)縣政府集體決策，可以按照原出讓價款，或者結合原出讓價款和續(xù)期時工業(yè)用地基準地價等，綜合評估確定續(xù)期價格。

　　第十一條（加強土地利用監(jiān)管）

　?。ㄒ唬┘訌娡恋厥褂脵噢D讓管理。對存在違法用地和違章搭建、閑置土地、擅自改變土地用途和建設規(guī)劃條件的，以及土地出讓合同中對土地使用權轉讓有約定的，不得以改變土地使用權人的出資比例、股權結構等方式，變更土地使用權。

　　（二）加強閑置和低效產(chǎn)業(yè)用地處置。強化區(qū)縣政府閑置和低效產(chǎn)業(yè)用地處置的主體責任，按照合同約定，落實土地利用績效評價和土地使用權退出機制；按照《閑置土地處置辦法》，及時開展閑置土地調(diào)查認定，合理界定閑置原因，分類進行處置。通過暫停逾期未開工項目較多的街鎮(zhèn)和園區(qū)新增用地出讓、公開掛牌督辦、定期通報等方式，促進閑置土地處置。對低效的產(chǎn)業(yè)用地，可以結合土地出讓合同約定，綜合運用財稅、環(huán)保、安監(jiān)、信用等措施，推進低效產(chǎn)業(yè)用地盤活利用。

　　（三）加強信息共享和共同監(jiān)管。探索建立全市統(tǒng)一的土地全生命周期管理信息平臺，將各類用地的建設、功能、運營、環(huán)境等指標以及土地使用條件、利用績效等履約情況納入信息平臺，積極推動工商、財稅、產(chǎn)業(yè)和園區(qū)管理等部門在統(tǒng)一平臺上共享信息資源、協(xié)同管理。

　　第十二條（實施日期）

　　本辦法自印發(fā)之日起試行，有效期至2017年6月30日。

　　上海市規(guī)劃和國土資源管理局

　　2015年6月17日