各區(qū)人民政府，市政府有關(guān)委、辦、局：

　　經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《上海市加快推進具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設(shè)的規(guī)劃土地政策實施辦法》印發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。

　　上海市人民政府辦公廳

　　2017年11月28日

上海市加快推進具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設(shè)的規(guī)劃土地政策實施辦法

　　第一條　目的依據(jù)

　　為加快推進建設(shè)具有全球影響力的上?？萍紕?chuàng)新中心，優(yōu)化科研創(chuàng)新空間格局，保障國家科學(xué)中心和重大科技基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型建設(shè)科研創(chuàng)新功能承載區(qū)，提升科技研發(fā)和實體產(chǎn)業(yè)能級，服務(wù)自主創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，促進科研創(chuàng)新功能和城市功能融合發(fā)展，推動建設(shè)全球創(chuàng)新城市，根據(jù)國土資源部制定的《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，市委、市政府《關(guān)于加快建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心的意見》和市政府印發(fā)的《關(guān)于進一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》《上海市城市更新實施辦法》等，制訂本實施辦法。

　　第二條　適用范圍

　　本實施辦法適用于符合上海市城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的工業(yè)、研發(fā)用地。

　　本實施辦法所指園區(qū)平臺，為承擔(dān)市、區(qū)級各類園區(qū)建設(shè)、運營管理的平臺型公司。

　　第三條　工作原則

　?。ㄒ唬┩晟瞥鞘泄δ?，營造有利于科技研發(fā)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的空間布局和政策環(huán)境，促進科技研發(fā)體系建設(shè)和創(chuàng)新經(jīng)濟發(fā)展。

　　（二）支持園區(qū)平臺發(fā)展運營，提高園區(qū)平臺服務(wù)科技研發(fā)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的能力，促進產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型建設(shè)科研創(chuàng)新功能承載區(qū)。

　?。ㄈ┨嵘萍佳邪l(fā)和實體產(chǎn)業(yè)能級，重點扶持研發(fā)中心等研發(fā)機構(gòu)和“四新”經(jīng)濟、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等企業(yè)發(fā)展。

　　（四）鼓勵土地節(jié)約集約復(fù)合利用，促進科技研發(fā)和產(chǎn)業(yè)、社區(qū)融合發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級。

　?。ㄎ澹┖喕瘜徟岣咝姓?，改進審批管理服務(wù)，形成土地全要素、全生命周期管理機制。

　　第四條　簡化規(guī)劃實施及調(diào)整機制

　?。ㄒ唬┖侠碇贫üI(yè)、研發(fā)用地容積率、建筑高度等控制指標。一般情況下，工業(yè)用地容積率不大于2.0，高度不超過30米；研發(fā)用地容積率不超過3.0，高度不超過50米。對于有特殊產(chǎn)業(yè)功能和工藝需求的項目，經(jīng)市產(chǎn)業(yè)、科技等部門認定，容積率和高度指標可予突破，參照相同區(qū)位商辦項目核定。

　?。ǘ┘訌妳^(qū)規(guī)劃管理部門與園區(qū)管理機構(gòu)的工作協(xié)調(diào)，進一步提高行政審批效能。區(qū)規(guī)劃管理部門根據(jù)園區(qū)整體轉(zhuǎn)型發(fā)展需求，結(jié)合規(guī)劃執(zhí)行情況，及時對園區(qū)控制性詳細規(guī)劃進行完善。在園區(qū)交通、環(huán)境以及配套設(shè)施等容量范圍內(nèi)，鼓勵提高園區(qū)土地利用率。

　　工業(yè)、研發(fā)用地的拆分合并和綠地率、建筑密度、建筑退界線，以及未出讓的工業(yè)、研發(fā)用地容積率、建筑高度等控制指標，由區(qū)規(guī)劃管理部門按照建設(shè)項目管理程序，通過專家、專業(yè)部門論證制度和建設(shè)工程設(shè)計方案公示，在核定地塊規(guī)劃條件中確定。

　　已出讓的工業(yè)、研發(fā)用地容積率、建筑高度調(diào)整，在符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、地區(qū)規(guī)劃控制、環(huán)境保護要求、不影響相鄰地塊合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，按照控制性詳細規(guī)劃修改程序?qū)徟Ｔ诠ぷ鬟^程中，進一步優(yōu)化流程，提高效率。

　　第五條　支持創(chuàng)新服務(wù)平臺提升服務(wù)能力

　　支持園區(qū)平臺建設(shè)并持有標準廠房、通用類研發(fā)等物業(yè)，用于研發(fā)中心、研發(fā)公共服務(wù)平臺、開放式創(chuàng)新平臺、眾創(chuàng)空間等新型服務(wù)平臺，孵化扶持科技研發(fā)機構(gòu)和企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展。

　?。ㄒ唬┬略鰳藴蕪S房類工業(yè)用地、通用類研發(fā)用地出讓給園區(qū)平臺的，可按照產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)和研發(fā)用地供地方式供應(yīng)；標準廠房類工業(yè)用地出讓價格不得低于相同地段工業(yè)用地基準地價的70%，通用類研發(fā)用地出讓價格不得低于相同地段產(chǎn)業(yè)項目類研發(fā)用地基準地價的70%。

　?。ǘ┕膭顖@區(qū)平臺采用先租后售方式提供產(chǎn)業(yè)用房。園區(qū)平臺建設(shè)的標準廠房、通用類研發(fā)物業(yè)，持有比例不得少于物業(yè)總量的50%；可轉(zhuǎn)讓部分，直接轉(zhuǎn)讓的比例不得超過物業(yè)總量的30%，鼓勵采用先租后售方式，在承租企業(yè)或機構(gòu)的稅收、就業(yè)、研發(fā)投入等指標達到產(chǎn)業(yè)、科技部門或園區(qū)管理機構(gòu)設(shè)定條件后，再轉(zhuǎn)讓物業(yè)。上述產(chǎn)業(yè)用房，應(yīng)在明確土地利用績效和退出機制等全生命周期管理要求的基礎(chǔ)上，提供給研發(fā)機構(gòu)和“四新”經(jīng)濟、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等企業(yè)；企業(yè)和研發(fā)機構(gòu)按照規(guī)定退出時，應(yīng)由園區(qū)平臺通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式，按照約定的價格標準優(yōu)先回購，也可經(jīng)園區(qū)平臺同意轉(zhuǎn)讓給符合條件的企業(yè)或研發(fā)機構(gòu)。上述內(nèi)容納入土地出讓合同，實施土地全生命周期管理。

　?。ㄈ┲С謭@區(qū)平臺收購企業(yè)節(jié)余工業(yè)用地，用于建設(shè)標準廠房、通用類研發(fā)物業(yè)，收購企業(yè)節(jié)余土地納入土地交易市場實施。土地收購價格可以在原出讓價格基礎(chǔ)上，增加適當?shù)呢攧?wù)成本和管理費用，原則上不得高于上一年度區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地平均價格。

　　第六條　完善園區(qū)配套設(shè)施

　　按照建設(shè)宜居宜業(yè)的科技產(chǎn)業(yè)商務(wù)社區(qū)的目標，控制性詳細規(guī)劃根據(jù)實際需求的變化，合理確定配套服務(wù)設(shè)施的比例結(jié)構(gòu)，適當增加公共租賃公寓、教育文化場所、商業(yè)商務(wù)設(shè)施以及公共開放空間等配套服務(wù)功能。

　　增加產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科研創(chuàng)新聚集區(qū)和周邊地區(qū)的租賃住房供應(yīng)，籌措供應(yīng)市場化租賃住房用地，支持園區(qū)平臺在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)集中建設(shè)單位租賃房，滿足科技研發(fā)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才的居住需求，促進職住平衡。

　　第七條　鼓勵土地節(jié)約集約混合利用

　　（一）適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、科技研發(fā)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的需求，在自貿(mào)試驗區(qū)開展的混合用地試點基礎(chǔ)上，探索規(guī)劃編制的彈性控制與土地混合利用的引導(dǎo)，明確合理比例，由市場調(diào)節(jié)用途結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用。

　　（二）針對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、科研創(chuàng)新特點，鼓勵產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)和研發(fā)用地，以及園區(qū)平臺取得的標準廠房和通用類研發(fā)用地，根據(jù)規(guī)劃合理布局、統(tǒng)籌配建科研創(chuàng)新服務(wù)設(shè)施，允許配建科研創(chuàng)新服務(wù)設(shè)施建筑面積占項目總建筑面積的比例一般不超過15%。

　　第八條　促進園區(qū)整體轉(zhuǎn)型更新

　　區(qū)政府應(yīng)統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、科技研發(fā)功能布局、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和土地利用現(xiàn)狀等情況，調(diào)動社會主體的積極性，劃定整體轉(zhuǎn)型區(qū)域，組織編制或調(diào)整控制性詳細規(guī)劃。

　?。ㄒ唬┮雅鷾士刂菩栽敿氁?guī)劃符合轉(zhuǎn)型發(fā)展方向的，可直接編制年度計劃，明確存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型項目和實施方案。

　?。ǘ┌凑諈^(qū)域整體轉(zhuǎn)型開發(fā)的，根據(jù)“區(qū)域統(tǒng)籌規(guī)劃和公共配套優(yōu)先”的原則，在落實開發(fā)主體的社會公益責(zé)任的前提下，可制定整體轉(zhuǎn)型的分期開發(fā)方案。

　　第九條　支持科研創(chuàng)新和實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　（一）支持各類科研機構(gòu)和實體產(chǎn)業(yè)企業(yè)通過土地市場取得研發(fā)和工業(yè)用地，其中，產(chǎn)業(yè)項目類研發(fā)和工業(yè)用地可通過“帶產(chǎn)業(yè)項目”掛牌方式出讓；支持各類企業(yè)和單位盤活利用自有存量工業(yè)、研發(fā)用地，根據(jù)規(guī)劃建設(shè)研發(fā)中心等科研功能平臺，轉(zhuǎn)型發(fā)展“四新”經(jīng)濟、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等。

　　（二）工業(yè)用地出讓價格不得低于相同地段工業(yè)用地基準地價;產(chǎn)業(yè)項目類研發(fā)用地出讓價格不得低于相同地段辦公用地基準地價的20—50%（按照不同地段確定比例）；通用類研發(fā)用地出讓價格不得低于相同地段辦公用地基準地價的70%。

　　（三）存量工業(yè)、研發(fā)用地按照規(guī)劃提高建筑容積率的，土地使用權(quán)人按照規(guī)定補繳土地出讓價款，區(qū)政府可根據(jù)項目的產(chǎn)業(yè)類型、科研能級和土地利用績效等情況，按照一定比例收取土地出讓價款，降低科研創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級成本。具體比例，由區(qū)政府集體決策確定。

　?。ㄋ模┐媪抗I(yè)、研發(fā)用地按照規(guī)劃提高建筑容積率補繳土地出讓價款，經(jīng)區(qū)政府集體決策后，可按照分期方式繳納地價款，或在項目竣工后不動產(chǎn)登記前繳納，最長時間不得超過兩年。

　?。ㄎ澹┕膭畲媪抗I(yè)、研發(fā)用地開發(fā)利用地下空間，按照《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》，需補繳土地價款的，可參照本條第三、四款規(guī)定執(zhí)行。

　　第十條　提高土地利用效益

　?。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)人應(yīng)嚴格按照土地出讓合同約定的開工、竣工時間進行建設(shè)，申請調(diào)整開竣工時間的，須經(jīng)出讓人同意并明確延期原因，開工或竣工時間調(diào)整每次可延長3個月，開工或竣工時間延長時間不得超過12個月。

　?。ǘ┮詮椥阅昶诔鲎尩漠a(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地，在出讓合同中應(yīng)明確土地使用權(quán)到期續(xù)期條件，可明確采用協(xié)議出讓、續(xù)期價格等土地使用權(quán)的續(xù)期方式。經(jīng)區(qū)政府集體決策，可按照原出讓價款，或者結(jié)合原出讓價款和續(xù)期時工業(yè)用地基準地價等，綜合評估確定續(xù)期價格。

　　第十一條　加強土地利用監(jiān)管

　　（一）加強土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理。對存在違法用地和違章搭建、閑置土地、擅自改變土地用途和建設(shè)規(guī)劃條件的，以及土地出讓合同中對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有約定的，不得以改變土地使用權(quán)人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)等方式，變更土地使用權(quán)。

　?。ǘ┘訌婇e置和低效產(chǎn)業(yè)用地處置。強化區(qū)政府閑置和低效產(chǎn)業(yè)用地處置的主體責(zé)任，建立完善閑置土地處置的長效工作機制，嚴格土地供后監(jiān)管，按照合同約定，落實土地利用績效評價和土地使用權(quán)退出機制，切實預(yù)防土地閑置；按照國土資源部《閑置土地處置辦法》，及時開展閑置土地調(diào)查認定，合理界定閑置原因，分類進行處置。通過暫停逾期未開工項目較多的街鎮(zhèn)和園區(qū)新增用地出讓、公開掛牌督辦、定期通報等方式，促進閑置土地處置。對低效的產(chǎn)業(yè)用地，可結(jié)合土地出讓合同約定，綜合運用財政稅收、環(huán)境保護、安全監(jiān)管、信用懲戒等措施，推進低效產(chǎn)業(yè)用地盤活利用。

　?。ㄈ┘訌妼@區(qū)平臺的運營監(jiān)管。區(qū)政府要進一步加強對園區(qū)平臺引入產(chǎn)業(yè)和科研項目、產(chǎn)業(yè)用房租售情況的監(jiān)管。園區(qū)平臺引入產(chǎn)業(yè)和科研項目不符合發(fā)展導(dǎo)向，產(chǎn)業(yè)用房租售對象、租售方式、臨時使用不符合產(chǎn)業(yè)和科研等規(guī)定要求的，不再享受可轉(zhuǎn)讓50%物業(yè)的支持政策。

　　（四）加強信息共享和共同監(jiān)管。探索建立全市統(tǒng)一的土地全生命周期管理信息平臺，將各類用地的建設(shè)、功能、運營、環(huán)境等指標以及土地使用條件、利用績效等履約情況納入信息平臺，積極推動工商、財稅、產(chǎn)業(yè)和園區(qū)管理等部門在統(tǒng)一平臺上共享信息資源，按照“誰提出、誰監(jiān)管”的原則，實施共同監(jiān)管，提高土地利用綜合效益。

　　第十二條　實施日期

　　本實施辦法自印發(fā)之日起施行，有效期至2020年11月30日。