各區(qū)人民政府，市政府有關(guān)委、辦、局：

　　經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《上海市加快推進(jìn)具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設(shè)的規(guī)劃土地政策實(shí)施辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真按照?qǐng)?zhí)行。

　　上海市人民政府辦公廳

　　2017年11月28日

上海市加快推進(jìn)具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設(shè)的規(guī)劃土地政策實(shí)施辦法

　　第一條　目的依據(jù)

　　為加快推進(jìn)建設(shè)具有全球影響力的上?？萍紕?chuàng)新中心，優(yōu)化科研創(chuàng)新空間格局，保障國家科學(xué)中心和重大科技基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型建設(shè)科研創(chuàng)新功能承載區(qū)，提升科技研發(fā)和實(shí)體產(chǎn)業(yè)能級(jí)，服務(wù)自主創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，促進(jìn)科研創(chuàng)新功能和城市功能融合發(fā)展，推動(dòng)建設(shè)全球創(chuàng)新城市，根據(jù)國土資源部制定的《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，市委、市政府《關(guān)于加快建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心的意見》和市政府印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》《上海市城市更新實(shí)施辦法》等，制訂本實(shí)施辦法。

　　第二條　適用范圍

　　本實(shí)施辦法適用于符合上海市城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的工業(yè)、研發(fā)用地。

　　本實(shí)施辦法所指園區(qū)平臺(tái)，為承擔(dān)市、區(qū)級(jí)各類園區(qū)建設(shè)、運(yùn)營管理的平臺(tái)型公司。

　　第三條　工作原則

　　（一）完善城市功能，營造有利于科技研發(fā)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的空間布局和政策環(huán)境，促進(jìn)科技研發(fā)體系建設(shè)和創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　?。ǘ┲С謭@區(qū)平臺(tái)發(fā)展運(yùn)營，提高園區(qū)平臺(tái)服務(wù)科技研發(fā)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的能力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型建設(shè)科研創(chuàng)新功能承載區(qū)。

　?。ㄈ┨嵘萍佳邪l(fā)和實(shí)體產(chǎn)業(yè)能級(jí)，重點(diǎn)扶持研發(fā)中心等研發(fā)機(jī)構(gòu)和“四新”經(jīng)濟(jì)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等企業(yè)發(fā)展。

　?。ㄋ模┕膭?lì)土地節(jié)約集約復(fù)合利用，促進(jìn)科技研發(fā)和產(chǎn)業(yè)、社區(qū)融合發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)。

　?。ㄎ澹┖?jiǎn)化審批提高行政效率，改進(jìn)審批管理服務(wù)，形成土地全要素、全生命周期管理機(jī)制。

　　第四條　簡(jiǎn)化規(guī)劃實(shí)施及調(diào)整機(jī)制

　　（一）合理制定工業(yè)、研發(fā)用地容積率、建筑高度等控制指標(biāo)。一般情況下，工業(yè)用地容積率不大于2.0，高度不超過30米；研發(fā)用地容積率不超過3.0，高度不超過50米。對(duì)于有特殊產(chǎn)業(yè)功能和工藝需求的項(xiàng)目，經(jīng)市產(chǎn)業(yè)、科技等部門認(rèn)定，容積率和高度指標(biāo)可予突破，參照相同區(qū)位商辦項(xiàng)目核定。

　?。ǘ┘訌?qiáng)區(qū)規(guī)劃管理部門與園區(qū)管理機(jī)構(gòu)的工作協(xié)調(diào)，進(jìn)一步提高行政審批效能。區(qū)規(guī)劃管理部門根據(jù)園區(qū)整體轉(zhuǎn)型發(fā)展需求，結(jié)合規(guī)劃執(zhí)行情況，及時(shí)對(duì)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行完善。在園區(qū)交通、環(huán)境以及配套設(shè)施等容量范圍內(nèi)，鼓勵(lì)提高園區(qū)土地利用率。

　　工業(yè)、研發(fā)用地的拆分合并和綠地率、建筑密度、建筑退界線，以及未出讓的工業(yè)、研發(fā)用地容積率、建筑高度等控制指標(biāo)，由區(qū)規(guī)劃管理部門按照建設(shè)項(xiàng)目管理程序，通過專家、專業(yè)部門論證制度和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案公示，在核定地塊規(guī)劃條件中確定。

　　已出讓的工業(yè)、研發(fā)用地容積率、建筑高度調(diào)整，在符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、地區(qū)規(guī)劃控制、環(huán)境保護(hù)要求、不影響相鄰地塊合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，按照控制性詳細(xì)規(guī)劃修改程序?qū)徟?。在工作過程中，進(jìn)一步優(yōu)化流程，提高效率。

　　第五條　支持創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)提升服務(wù)能力

　　支持園區(qū)平臺(tái)建設(shè)并持有標(biāo)準(zhǔn)廠房、通用類研發(fā)等物業(yè)，用于研發(fā)中心、研發(fā)公共服務(wù)平臺(tái)、開放式創(chuàng)新平臺(tái)、眾創(chuàng)空間等新型服務(wù)平臺(tái)，孵化扶持科技研發(fā)機(jī)構(gòu)和企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展。

　?。ㄒ唬┬略鰳?biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地、通用類研發(fā)用地出讓給園區(qū)平臺(tái)的，可按照產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類工業(yè)和研發(fā)用地供地方式供應(yīng)；標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地出讓價(jià)格不得低于相同地段工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的70%，通用類研發(fā)用地出讓價(jià)格不得低于相同地段產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類研發(fā)用地基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

　?。ǘ┕膭?lì)園區(qū)平臺(tái)采用先租后售方式提供產(chǎn)業(yè)用房。園區(qū)平臺(tái)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)廠房、通用類研發(fā)物業(yè)，持有比例不得少于物業(yè)總量的50%；可轉(zhuǎn)讓部分，直接轉(zhuǎn)讓的比例不得超過物業(yè)總量的30%，鼓勵(lì)采用先租后售方式，在承租企業(yè)或機(jī)構(gòu)的稅收、就業(yè)、研發(fā)投入等指標(biāo)達(dá)到產(chǎn)業(yè)、科技部門或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)設(shè)定條件后，再轉(zhuǎn)讓物業(yè)。上述產(chǎn)業(yè)用房，應(yīng)在明確土地利用績(jī)效和退出機(jī)制等全生命周期管理要求的基礎(chǔ)上，提供給研發(fā)機(jī)構(gòu)和“四新”經(jīng)濟(jì)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等企業(yè)；企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)按照規(guī)定退出時(shí)，應(yīng)由園區(qū)平臺(tái)通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式，按照約定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)先回購，也可經(jīng)園區(qū)平臺(tái)同意轉(zhuǎn)讓給符合條件的企業(yè)或研發(fā)機(jī)構(gòu)。上述內(nèi)容納入土地出讓合同，實(shí)施土地全生命周期管理。

　?。ㄈ┲С謭@區(qū)平臺(tái)收購企業(yè)節(jié)余工業(yè)用地，用于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、通用類研發(fā)物業(yè)，收購企業(yè)節(jié)余土地納入土地交易市場(chǎng)實(shí)施。土地收購價(jià)格可以在原出讓價(jià)格基礎(chǔ)上，增加適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)成本和管理費(fèi)用，原則上不得高于上一年度區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類工業(yè)用地平均價(jià)格。

　　第六條　完善園區(qū)配套設(shè)施

　　按照建設(shè)宜居宜業(yè)的科技產(chǎn)業(yè)商務(wù)社區(qū)的目標(biāo)，控制性詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)實(shí)際需求的變化，合理確定配套服務(wù)設(shè)施的比例結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加公共租賃公寓、教育文化場(chǎng)所、商業(yè)商務(wù)設(shè)施以及公共開放空間等配套服務(wù)功能。

　　增加產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科研創(chuàng)新聚集區(qū)和周邊地區(qū)的租賃住房供應(yīng)，籌措供應(yīng)市場(chǎng)化租賃住房用地，支持園區(qū)平臺(tái)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)集中建設(shè)單位租賃房，滿足科技研發(fā)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才的居住需求，促進(jìn)職住平衡。

　　第七條　鼓勵(lì)土地節(jié)約集約混合利用

　?。ㄒ唬┻m應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、科技研發(fā)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的需求，在自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)開展的混合用地試點(diǎn)基礎(chǔ)上，探索規(guī)劃編制的彈性控制與土地混合利用的引導(dǎo)，明確合理比例，由市場(chǎng)調(diào)節(jié)用途結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用。

　?。ǘ┽槍?duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、科研創(chuàng)新特點(diǎn)，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類工業(yè)和研發(fā)用地，以及園區(qū)平臺(tái)取得的標(biāo)準(zhǔn)廠房和通用類研發(fā)用地，根據(jù)規(guī)劃合理布局、統(tǒng)籌配建科研創(chuàng)新服務(wù)設(shè)施，允許配建科研創(chuàng)新服務(wù)設(shè)施建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積的比例一般不超過15%。

　　第八條　促進(jìn)園區(qū)整體轉(zhuǎn)型更新

　　區(qū)政府應(yīng)統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、科技研發(fā)功能布局、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和土地利用現(xiàn)狀等情況，調(diào)動(dòng)社會(huì)主體的積極性，劃定整體轉(zhuǎn)型區(qū)域，組織編制或調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃。

　　（一）已批準(zhǔn)控制性詳細(xì)規(guī)劃符合轉(zhuǎn)型發(fā)展方向的，可直接編制年度計(jì)劃，明確存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型項(xiàng)目和實(shí)施方案。

　?。ǘ┌凑諈^(qū)域整體轉(zhuǎn)型開發(fā)的，根據(jù)“區(qū)域統(tǒng)籌規(guī)劃和公共配套優(yōu)先”的原則，在落實(shí)開發(fā)主體的社會(huì)公益責(zé)任的前提下，可制定整體轉(zhuǎn)型的分期開發(fā)方案。

　　第九條　支持科研創(chuàng)新和實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　（一）支持各類科研機(jī)構(gòu)和實(shí)體產(chǎn)業(yè)企業(yè)通過土地市場(chǎng)取得研發(fā)和工業(yè)用地，其中，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類研發(fā)和工業(yè)用地可通過“帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”掛牌方式出讓；支持各類企業(yè)和單位盤活利用自有存量工業(yè)、研發(fā)用地，根據(jù)規(guī)劃建設(shè)研發(fā)中心等科研功能平臺(tái)，轉(zhuǎn)型發(fā)展“四新”經(jīng)濟(jì)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等。

　?。ǘ┕I(yè)用地出讓價(jià)格不得低于相同地段工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià);產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類研發(fā)用地出讓價(jià)格不得低于相同地段辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)的20—50%（按照不同地段確定比例）；通用類研發(fā)用地出讓價(jià)格不得低于相同地段辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

　?。ㄈ┐媪抗I(yè)、研發(fā)用地按照規(guī)劃提高建筑容積率的，土地使用權(quán)人按照規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，區(qū)政府可根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)類型、科研能級(jí)和土地利用績(jī)效等情況，按照一定比例收取土地出讓價(jià)款，降低科研創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)成本。具體比例，由區(qū)政府集體決策確定。

　?。ㄋ模┐媪抗I(yè)、研發(fā)用地按照規(guī)劃提高建筑容積率補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，經(jīng)區(qū)政府集體決策后，可按照分期方式繳納地價(jià)款，或在項(xiàng)目竣工后不動(dòng)產(chǎn)登記前繳納，最長(zhǎng)時(shí)間不得超過兩年。

　?。ㄎ澹┕膭?lì)存量工業(yè)、研發(fā)用地開發(fā)利用地下空間，按照《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》，需補(bǔ)繳土地價(jià)款的，可參照本條第三、四款規(guī)定執(zhí)行。

　　第十條　提高土地利用效益

　?。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)人應(yīng)嚴(yán)格按照土地出讓合同約定的開工、竣工時(shí)間進(jìn)行建設(shè)，申請(qǐng)調(diào)整開竣工時(shí)間的，須經(jīng)出讓人同意并明確延期原因，開工或竣工時(shí)間調(diào)整每次可延長(zhǎng)3個(gè)月，開工或竣工時(shí)間延長(zhǎng)時(shí)間不得超過12個(gè)月。

　?。ǘ┮詮椥阅昶诔鲎尩漠a(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類工業(yè)用地，在出讓合同中應(yīng)明確土地使用權(quán)到期續(xù)期條件，可明確采用協(xié)議出讓、續(xù)期價(jià)格等土地使用權(quán)的續(xù)期方式。經(jīng)區(qū)政府集體決策，可按照原出讓價(jià)款，或者結(jié)合原出讓價(jià)款和續(xù)期時(shí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)等，綜合評(píng)估確定續(xù)期價(jià)格。

　　第十一條　加強(qiáng)土地利用監(jiān)管

　　（一）加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理。對(duì)存在違法用地和違章搭建、閑置土地、擅自改變土地用途和建設(shè)規(guī)劃條件的，以及土地出讓合同中對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有約定的，不得以改變土地使用權(quán)人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)等方式，變更土地使用權(quán)。

　?。ǘ┘訌?qiáng)閑置和低效產(chǎn)業(yè)用地處置。強(qiáng)化區(qū)政府閑置和低效產(chǎn)業(yè)用地處置的主體責(zé)任，建立完善閑置土地處置的長(zhǎng)效工作機(jī)制，嚴(yán)格土地供后監(jiān)管，按照合同約定，落實(shí)土地利用績(jī)效評(píng)價(jià)和土地使用權(quán)退出機(jī)制，切實(shí)預(yù)防土地閑置；按照國土資源部《閑置土地處置辦法》，及時(shí)開展閑置土地調(diào)查認(rèn)定，合理界定閑置原因，分類進(jìn)行處置。通過暫停逾期未開工項(xiàng)目較多的街鎮(zhèn)和園區(qū)新增用地出讓、公開掛牌督辦、定期通報(bào)等方式，促進(jìn)閑置土地處置。對(duì)低效的產(chǎn)業(yè)用地，可結(jié)合土地出讓合同約定，綜合運(yùn)用財(cái)政稅收、環(huán)境保護(hù)、安全監(jiān)管、信用懲戒等措施，推進(jìn)低效產(chǎn)業(yè)用地盤活利用。

　?。ㄈ┘訌?qiáng)對(duì)園區(qū)平臺(tái)的運(yùn)營監(jiān)管。區(qū)政府要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)園區(qū)平臺(tái)引入產(chǎn)業(yè)和科研項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)用房租售情況的監(jiān)管。園區(qū)平臺(tái)引入產(chǎn)業(yè)和科研項(xiàng)目不符合發(fā)展導(dǎo)向，產(chǎn)業(yè)用房租售對(duì)象、租售方式、臨時(shí)使用不符合產(chǎn)業(yè)和科研等規(guī)定要求的，不再享受可轉(zhuǎn)讓50%物業(yè)的支持政策。

　?。ㄋ模┘訌?qiáng)信息共享和共同監(jiān)管。探索建立全市統(tǒng)一的土地全生命周期管理信息平臺(tái)，將各類用地的建設(shè)、功能、運(yùn)營、環(huán)境等指標(biāo)以及土地使用條件、利用績(jī)效等履約情況納入信息平臺(tái)，積極推動(dòng)工商、財(cái)稅、產(chǎn)業(yè)和園區(qū)管理等部門在統(tǒng)一平臺(tái)上共享信息資源，按照“誰提出、誰監(jiān)管”的原則，實(shí)施共同監(jiān)管，提高土地利用綜合效益。

　　第十二條　實(shí)施日期

　　本實(shí)施辦法自印發(fā)之日起施行，有效期至2020年11月30日。